Newsec Property Outlook - høst 2023

I den siste utgaven av Newsec Property Outlook har Newsec studert endringene og utviklingen av markedet for kontor i Norden etter pandemien. Newsec ser også nærmere på potensialet i forstedenes kontorsentre og identifiserer nye investeringstrender, blant annet det økende mid-yield-segmentet og den synkende transaksjonsstørrelsen i de nordiske og baltiske eiendomsmarkedene. Til slutt gir rapporten et innblikk i hva historiske forhold kan si om fremtiden.

Hovedfunn

Kontor står sterkt i Norden

Pandemien har ført til redusert kontorutnyttelse globalt, spesielt i større byer som New York og San Francisco. I de nordiske landene, der kontor ofte integreres med bolig, detaljhandel og andre tjenester, ser vi derimot en kraftig gjenoppretting i kontorutnyttelsen. Dette understreker det nordiske kontormarkedets særpreg og tyder på at tradisjonelle kontorlokaler fortsatt vil være levedyktige. Som et resultat av endringer i arbeidsmønstre, understreker Newsec betydningen av kontorklyngene i forstedene. Newsec ser her et betydelig potensial som følge av at arbeidstakere nå legger vekt på behovet for nærliggende og enkelt tilgjengelige kontorer. I tillegg fremheves konkurransedyktige leiepriser som viktig i den nåværende utfordrende makroøkonomiske situasjonen.

Sterkt potensial for kontor i forstedene
Med fokus på de nordiske hovedstedene, eksklusiv de baltiske hovedstedene med svært spesifikke kontormarkeder, har Newsec identifisert potensielle kontorområder ved å bruke "stock per capita" som hovedkriterium. I Stockholm fremheves Barkarby og Farsta grunnet en forventing om rask befolkningsvekst og omfattende infrastrukturplaner. I Oslo skiller Lillestrøm seg ut med en moderne kontormasse og nærhet til sentrum. I København trekkes Lyngby-Taarbæk frem som et område med forventet befolknings- og kontorvekst, mens Sörnäinen, med et omfattende kommunikasjonsnettverk og ny kontormasse, er vinneren i Helsingfors.

Normal yield-segmentet og mindre transaksjoner er klare trender i det nordisk-baltiske eiendomsmarkedet
Russlands invasjon av Ukraina har ført til globale økonomiske endringer, som høy inflasjon, stigende renter og strammere pengepolitikk. Dette har ført til stigende avkastningskrav i alle eiendomssegmenter. Et dypdykk i de nordiske og baltiske eiendomsmarkedene har vist at det såkalte "normal yield"-segmentet, som vanligvis kjennetegnes av avkastningskrav på mellom 5,5 % og 7,5 %, har blitt mer fremtredende, og andelen av transaksjonsvolumet i dette intervallet har økt jevnt og trutt siden 2019. I tillegg har stigende finansieringskostnader og nye lånevilkår ført til flere mindre transaksjoner, og andelen transaksjoner på under 15 millioner euro har økt.

Lyset i tunellen
2022 var et spesielt år i eiendomsmarkedet, da både styringsrentene og utlånsrenten oversteg prime yield for første gang siden 2007. Dette har påvirket investeringsklimaet, som i 2023 var preget av svært selektive investorer, særlig for investeringer i lav-yield eiendommer. I juni var det imidlertid tegn til en viss bedring i de nordiske og baltiske markedene, med svakt økende transaksjonsvolumer. Konsensus i markedet er at både styringsrenten og utlånsrenten vil bli satt ned i årene som kommer, og gitt den historiske sammenhengen mellom rente og prime yield, er det grunn til å tro at yielden igjen vil overstige utlånsrenten en gang mellom 2024 og 2025. Hvis disse prognosene slår til, kan vi forvente en bedring i eiendomsmarkedet.